不動産の価格ってどう決まるの? | 枚方市のリノベーション・リフォームはgreen建築工房

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不動産の価格ってどう決まるの?

不動産 日常のできごと 幸司

お家探しを進める中で内覧を何軒か進めていくうちに、
実際に買うか買わないか決断をしなければならない場面に直面します。

そのとき決断の一つの指標になるのが物件価格。

その価格が高いのか安いのか?相場なのかどうか?など。
購入の意思決定をする際には、皆さん気にされるところだと思います。

売却を検討される際にも、相場をつかんでおくことは大切です。

今回はその部分で少しでもお役に立てるように、
不動産の価格がどのようにして決まるのか?という部分を紹介していこうと思います。

中古不動産の中古不動産の価格について

よく誤解されているのですが、
不動産の価格は不動産屋が決めているわけではありません。

中古不動産の市場においては、
売り出す際の価格を最終的に決めているのは売主様です。

では、不動産屋が何をしているかというと、

それは、売主様が価格を決める際の判断材料となるような
根拠を示して、査定額を提示すること。

宅建業法の中でも査定額を伝える際は、

根拠を示さなければならないとされているので、

実際に成約した事例などをもとに、物件ごとの特徴、個体性をわりだして

売却予想価格を査定し、売主に提示します。

想定として、だいたい3か月以内に売れるであろう価格を提示することが一般的です。

どのような方法で査定価格を算出するのか?

では、不動産屋が査定価格を決める際の判断材料として、

案件や目的に応じて指標となるものが異なりますが、

大きく分けると4つになります。

それでは、それぞれの指標の特徴をみていきましょう。

①実勢価格


 これが最もリアルな価格であり、最も重要な指標になります。

 つまり市場価格、時価。

例えば、〇〇マンションの501号室で売れた価格を参考にして、

〇〇マンションの601号室の価格を考えるなど。

不動産の個別要因や個別事情(土地の形状や利用状況、周辺環境、

建物の状態、売り急ぎ、心理的瑕疵など)を考慮して算出します。

②固定資産税評価額


市町村で算出する固定資産税の基準となる価格のことを指し、各自治体で個別に決定します。
評価額は3年に1度評価替えを行うとされています。

固定資産税評価額は毎年4月~6月頃に、1月1日時点の不動産所有者へ納付される
「納税通知書」か、各市町村の窓口で取得できる「評価証明書」で確認ができます。

固定資産税評価額をもとに「固定資産税」「都市計画税」「登録免許税」も決まります。
※都市計画税は市街化区域のみ該当

だいたいの目安にはなりますが、
固定資産税評価額は、「実勢価格の約70%」と言われています。

③路線価


路線価は、毎年1月1日時点における道路に面する宅地1㎡あたりの土地の評価額を

7月初旬に国税庁が公表しています。


路線価は、「実勢価格の約80%」と言われております。


路線価は相続税、贈与税、金融機関の不動産担保評価を行う上で、

参考とされる価格と言われています。


路線価を調べるサイトとしては、「路線価図・評価倍率表」

④公示価格


国土交通省が「地価公示法」に基づき、

毎年1月1日時点での価格を調査し、3月下旬頃に公表されます。

標準値の指定には、用途、環境、形状などが考慮されており、

極端に大きい土地だったり、旗竿地などの不整形な土地は標準地に指定されていないので注意。


公示価格を調べるサイトとしては、「土地総合情報システム

これまでご紹介させていただいた内容で、

相対的な不動産の価格を調べることは出来るかと思いますので、参考にしてみてください。

しかし、不動産というものは水ものとよく言われ、
そのときの市況や需給バランスで価値は大きく変わります。

以前はそれほど高くなかった土地が、周辺が開発されて新駅ができたり、
大きな商業施設ができたりして価値が上がることもあります。

もっと短期でみても、今日は50万値引きでもオッケーという回答をいただいていても、
翌日には他でより良い条件での提示があったからと、目前で逃してしまうケースも多々あります。

このように非常にセンシティブな側面がありますので、
ご自身で調べることと並行して、自分たちが「この人のいうことなら信頼できる!」という
不動産屋さんを見つけること意識してみてはいかがでしょうか。

私自身も皆様からそう思ってもらえるような不動産屋になれるよう、
日々の業務に励んできたいと思います。